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Dans cette section

• Généralités
  
  • Le non respect de ses obligations
    
  • Garantie hypothécaire
    
  • Assurance hypothécaire
    
  • Coût de l’assurance
    
• Les différents types d`hypothèques
  
  • Hypothèque ouverte
    
  • Hypothèque fermée
    
• Quels sont les principaux prêteurs hypothécaires 
  
• Les différents prêts hypothécaires disponibles sur le marché
  
• Quelques exemples de prêts hypothécaires
  
• En conclusion

 

GÉNÉRALITÉS

Par définition, l’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier. L’hypothèque est aussi un droit accordé à un créancier sur un bien immobilier qui garanti le paiement de la créance par le débiteur. En toute circonstance, et communément dans le marché, l’hypothèque doit être constatée par un acte notarié.

Ainsi, une hypothèque est prise par le biais d'un notaire dans les juridictions de droit civil. Elle est aussi traitée par les avocats dans les juridictions du droit anglo-saxon. Au final, l’hypothèque  fait souvent, sinon toujours, l'objet d'un enregistrement dans un registre officiel.

Normalement, l’hypothèque est utilisée pour des crédits immobiliers importants parce qu’elle est coûteuse et rigide et qu’elle comporte aussi plusieurs formalités administratives et financières. Comme par exemple, si vous décidez de vendre le bien immobilier avant la date d’échéance de l’hypothèque, vous aurez, inévitablement, à acquitter des frais de mainlevée pour vous libérer de vos obligations.

 

Le non respect de ses obligations

En cas de défaillance du débiteur, l'hypothèque constitue une garantie de remboursement pour le créancier hypothécaire. Conséquemment, et dans le cas où le débiteur serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues au créancier, l’hypothèque permet au prêteur (créancier) de saisir et de vendre le bien immobilier par voie judiciaire. Note. - Outre les hypothèques conventionnelles concédées par le débiteur dans un contrat, la loi a institué des hypothèques légales qui résultent d'une disposition légale et des hypothèques judiciaires qui résultent d'un jugement ( article 2123 du Code civil ).

 

Garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire est une garantie accordée à une banque ou à un créancier sur un bien immobilier qui comporte une disposition concernant la conservation des hypothèques. Lorsque l'engagement de paiement prévu par l'hypothèque n'est pas respecté pas respecté par le débiteur, le bénéficiaire de la garantie hypothécaire (le créancier) peut obtenir la vente de l'immeuble et se faire régler le montant de sa créance sur le prix de vente obtenu.

Vous devez vous rappeler qu’une hypothèque est avant tout un acte notarié qui autorise le prêteur à vendre le bien en cas de problème de remboursement. Elle est aussi, et en quelque sorte, une mise en gage officielle de votre bien immobilier. Cette mise en gage vous permet d'obtenir des facilités financières auprès du créancier, mais, en cas d’une défaillance de votre part, l'hypothèque est, et demeure, l’ultime garantie (sûreté réelle) de remboursement reconnue d’office au créancier.

L’hypothèque, en tant que droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, confère ainsi au créancier le droit de suivre le bien, en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé par la loi (Code Civil).

En termes de recours possibles,  un créancier peut :

• prendre possession du bien pour l'administrer;
• prendre le bien grevé en paiement de la créance;
• vendre le bien grevé sous contrôle de justice.

Dans tous les cas prévus par la loi, le créancier devra donner un préavis quant à son intention d'exercer les droits que lui confèrent l’hypothèque.

 

Assurance hypothécaire

Lorsque vous contractez une hypothèque, une partie du versement (mensualité) de celle-ci sert au paiement de primes d'assurance hypothécaire. Certaines de ces primes sont obligatoires et quelques autres sont facultatives. Parmi les plus importantes, nous retrouvons :

• Assurance - prêt hypothécaire :

     Dans le cas où vous empruntez un montant dépassant 75 pour cent de la valeur du bien immobilier, le prêt hypothécaire doit être assuré contre les défauts de paiement par la Société Canadienne Hypothèque et de logement (SCHL) ou par une compagnie d'assurance privée comme la Genworth Capital GE Assurance Hypothèque.

• Assurance - vie hypothécaire :

     Cette assurance est facultative lorsque vous contractez un prêt hypothécaire. Elle est cependant très utile et vous procure une bonne sécurité. Si vous décédez avant le remboursement total de votre prêt, cette assurance paiera le solde de votre prêt selon un montant plafond préalablement déterminé.

• Assurance - remboursement hypothécaire :

Cette assurance est offerte par quelques institutions financières, Elle garantit les versements hypothécaires périodiques dans l'éventualité où votre revenu serait soudainement réduit (par exemple : perte d’emploi, chômage pendant une période donnée, etc.).

• Assurance - invalidité hypothécaire :

Cette assurance est offerte par quelques institutions financières. Elle garantit une protection dans l'éventualité où vous ne pourriez effectuer vos versements hypothécaires en raison d'un accident ou d'une maladie qui vous empêche de poursuivre vos activités professionnelles.

• Assurance - incendie :

Cette assurance est obligatoire. Toute personne doit, évidemment, souscrire une police d'assurance - incendie pour obtenir un prêt hypothécaire sur un bien immobilier. Cette assurance est distincte des précédentes et doit être traitée séparément.

 

Il est important de garder à l’esprit qu’une assurance hypothécaire est nécessaire pour tout prêt hypothécaire dont le montant est supérieur à 75% du prix d'achat d’un bien immobilier. En général, la mise de fonds exigée par votre institution financière varie et peut représenter que seulement 5% du coût d'achat du bien immobilier à acquérir.

 

Coût de l’assurance

Suivant les circonstances de l’emprunt, le coût de l'assurance est calculé en fonction du montant emprunté et du rapport entre le montant du prêt et la valeur du bien immobilier. Pour le calcul de ce ratio, la valeur du bien immobilier est le moindre du prix payé ou de la valeur marchande estimée par un évaluateur.
Par exemple : pour un prêt représentant 95% de la valeur du bien immobilier, l'assurance prêt hypothécaire vous coûtera environ de 2.75% ou plus du montant du prêt. Ce montant de l'assurance est habituellement ajouté au total emprunté.
Par ailleurs, une taxe de 9% s'applique sur l'assurance prêt hypothécaire et des frais d'ouverture de dossier de quelques centaines de dollars sont aussi exigés.

 

LES DIFFÉRENTS TYPES D’HYPOTHÈQUES

 

Hypothèque Ouverte

Une hypothèque ouverte est une hypothèque à court terme qui vous permet de rembourser un montant du prêt ou sa totalité au moment où vous le désirez et ce, sans avoir à payer une pénalité. Les taux d'intérêts pour ce type d’hypothèque sont fixes pour toute la durée du prêt.

 

Hypothèque Fermée

L'hypothèque fermée comporte une option qui n’autorise pas les remboursements variables. Dans ce contexte, les remboursements se font suivant un calendrier précis et un remboursement différent de celui prévu dans le contrat d’hypothèque (partiel ou total) n'est pas autorisé et entraîne une pénalité.

 

Note. - La différence entre ces deux types d'hypothèques est que l’hypothèque ouverte permet les paiements anticipés sans pénalité. Il existe différents types d'hypothèques ouvertes et fermées. Les termes varient selon le prêteur. Il est donc préférable de bien lire le contrat hypothécaire avec votre conseiller avant de vous engager de quelque manière que ce soit.

 

QUELS SONT LES PRINCIPAUX PRÊTEURS HYPOTHÉCAIRES

 

Banque

Institutions régies par la loi des banques. Les banques offrent plusieurs avantages sur le plan financier, car elles ont un plus large éventail de produits (cartes de crédit, prêts personnels, marge de crédit, etc.).

Caisse Populaire

Les caisses populaires sont régies par des lois provinciales (spécifiques à chaque province).
Chaque caisse est un organisme autonome géré par un conseil d'administration. Il est possible d’obtenir une «ristourne» selon la performance de la caisse avec qui vous faites affaires.

Compagnie d’assurance vie

Les compagnies d’assurance vie ont le devoir de faire fructifier l'argent des primes. Les obligations ou les hypothèques représentent moins de rentabilité pour elles et ces compagnies n'offrent pas de produits connexes comme les banques. Cependant, les compagnies d’assurance offrent le prêt sur équité (produit très innovateur sur le marché).

Fiducie

Une fiducie est un administrateur de fonds et n’offre pas de produits connexes. L’argent lui est confié afin d'être investi dans des valeurs autorisées par la loi et le prêt hypothécaire fait partie de la gamme des fonds qu’elle administre.

Compagnie de finance et prêteur privé
Ces compagnies offrent des taux d'intérêt plus élevés que la normale du marché. Cependant, les critères de souscription sont plus souples.

 

LES DIFFÉRENTS PRÊTS HYPOTHÉCAIRES DISPONIBLES SUR LE MARCHÉ

 

Le prêt conventionnel

Ce prêt hypothécaire permet à l'acheteur d'emprunter jusqu'à 75 % du prix d'achat ou de la valeur d'une propriété. La mise de fonds initiale à payer par l’emprunteur correspond à 25 % du prix d’achat.

Le prêt assuré

Dans ce type de prêt hypothécaire, le prêteur est remboursé par l'assureur (la SCHL ou une société privée) si l'emprunteur cesse de rembourser son prêt. Le prêteur détient alors la confiance nécessaire pour offrir un prêt hypothécaire qui peut atteindre jusqu'à 95% du prix d'achat de la propriété.

Le prêt de deuxième rang

C’est une hypothèque enregistrée suite à une autre. Normalement, ce type de prêt est assorti d'un taux d'intérêt plus élevé et d'une période d'amortissement plus courte qu'un prêt hypothécaire de premier rang. Ce type de prêt est très utile notamment pour couvrir des frais de rénovation.

 

QUELQUES EXEMPLES DE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES

 

Il existe plusieurs formes de prêts sur le marché et chaque institution prêteuse offre sa gamme spécifique.

Bien que l’offre de prêt soit similaire d’une institution à l’autre, vous devez garder à l’esprit que :

• Le montant du prêt est le capital. L'intérêt ajouté au montant emprunté sert à rémunérer le prêteur. Vous remboursez votre prêt hypothécaire par versements périodiques qui servent à payer le capital et les intérêts.
• La durée du prêt correspond au nombre de mois ou d'années d'application du contrat hypothécaire. Tout au long de cette période, vous payez un taux d'intérêt déterminé.

 

Prêt convertible. Taux fixe.  6 mois

Dans l’attente d’une diminution anticipée des taux sur le marché, l’emprunt se fait à court terme dans le but d’être converti en un prêt fermé à taux fixe. Le prêt convertible est généralement un prêt hypothécaire fermé à court terme et à taux fixe. Ce type de prêt offre de meilleures conditions qu'un prêt ouvert de 6 mois.

Prêt ouvert. Taux fixe. 3 mois à 1 an

L’emprunt peut être remboursé en tout temps et sans pénalité. Ce type de prêt est Intéressant lorsque l'emprunteur anticipe une baisse des taux d'intérêt ou lorsqu'il pense vendre à courte échéance. Ce prêt est à taux fixe, mais sur une longue période, il se comporte comme un prêt à taux variable.

Prêt fermé. Taux fixe. 6 mois à 10 ans

Ce type de prêt est le plus utilisé compte tenu de la stabilité qu'il offre. L'emprunteur connaît le versement et le solde restant au terme du prêt et ne subit aucun risque de variation de taux.
Le prêt peut être remboursé partiellement par anticipation moyennant des conditions énumérées dans le contrat. Puisqu’il s’agit d’un prêt fermé, une pénalité est payable dans le cas d'un remboursement complet avant terme.

Prêt fermé. Taux variable. 1 an à 5 ans

Ce prêt est à durée fixe et son taux fluctue au rythme du marché. Cependant, le versement mensuel demeure le même pour toute sa durée. Ce type de prêt est non recommandé pour les personnes dont le budget est serré. Lorsque les taux baissent, l'excédent du versement est utilisé au remboursement additionnel du capital. À l’inverse, quand les taux montent, le déficit est additionné au capital à rembourser.

Prêt fermé. Taux variable plafonné. 1 à 5 ans

Ce prêt offre des caractéristiques semblables à celles du prêt à taux variable mais, il minimise la vulnérabilité de l'emprunteur face à une hausse des taux.

Prêt fermé. Taux variable convertible. 5 ans

Ce prêt offre un taux variable qui peut être converti vers un taux fixe. Cette conversion est  généralement sans frais ou pénalité si elle est faite au cours du terme. Ce prêt offre la possibilité de bénéficier d'une baisse de taux pendant une partie du terme et par la suite de fixer le taux si on anticipe une hausse. C'est un produit financier qui demande à l’emprunteur de suivre le marché de plus près.

Prêt fermé. Taux premier emprunteur. 5 ans

Le taux d'intérêt de la première année de ce prêt est réduit afin de permettre à l’emprunteur d’utiliser ses ressources financières initiales pour acheter des biens.

 

EN CONCLUSION

L'achat et le financement d'une maison constitue un processus complexe qui comporte plusieurs formalités administratives et légales, Il est donc primordiale que vous preniez le temps de comparer et de trouver l'agent immobilier, le prêteur, le quartier, la maison et le prêt hypothécaire qui vous conviennent le mieux.